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La última modificación de la ley de alquiler bien desmenuzada7 minutos de lectura

Ya han pasado algunas semanas desde la noticia de las modificaciones a la LAU (ley de arrendamientos urbanos) y después de la tormenta de artículos en portales inmobiliarios y varios periódicos que se quedaban en poco más que titulares llamativos y que aportaban poco, no hemos vuelto a leer nada más.

Así que una vez publicado en el BOE la modificación el pasado 18 de Diciembre del 2018 de la LAU 29/1994 por la cual se han regido los contratos de alquiler hasta ahora (con las siguientes revisiones), vamos a desmenuzar esta última modificación para saber que novedades se han introducido.

Duración de los contratos de alquiler

Seguramente si has sido inquilino, recuerdes que los contratos de alquiler hasta ahora tenían una duración de un año con renovaciones automáticas con un periodo máximo de tres años, salvo que tuvieras un contrato de alquiler en el que se especificara de forma clara el día de finalización del mismo.

Esto sigue siendo así, es decir, si el propietario y el inquilino llegan a un acuerdo de un contrato con una fecha concreta de finalización, esta deberá respetarse. Eso sí, si por el contrario no hay fecha de finalización, los contratos tienen validez de un año y el inquilino tiene derecho a renovarlo hasta un máximo de cinco años. Es lo que se conoce como acuerdos tácitos.

Con la última modificación de la ley sobre #alquileres, la duración de los contratos pasa de tres a cinco años Clic para tuitear

Es a partir del quinto año cuando el propietario puede decidir que no quiere renovar el contrato de manera tácita. Tendrá que notificarle al inquilino 30 días antes de que se cumpla el quinto año de su decisión de no renovarlo.

Si por el contrario no se notifica nada, el contrato se volverá a renovar de manera tácita (automática) por tres años más manteniendo todas las condiciones recogidas en el contrato de alquiler.

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Subidas de los precios de alquiler durante los contratos vigentes

Suele darse el caso de que durante la vigencia del contrato de alquiler, el arrendador (propietario) quiera subir el precio de las cuotas. Salvo que se haya pactado esta subida en el mismo contrato, no se podrá hacer efectiva.

Incluso si dicha subida está estipulada en el contrato, esta se hará por anualidades.

Las subidas que sí suelen incluirse generalmente en los contratos de alquiler es la los Índices de Precios de consumo (IPC)

En este punto sí debemos hacer un inciso; a partir del quinto año si el propietario (o siete años si es empresa) desea hacer obras de mejora en la vivienda puede subir la cuota del alquiler , pero no más de un 20% de la cuota inicial y a contar desde el siguiente mes de que finalicen las obras y habiendo notificado además por escrito que estas han finalizado.

Hay que diferenciar obras de mejoras y el deber de conservación de la vivienda, lo primero es una mejora para aumentar el valor y lo segundo es la conservación para el normal uso de la vivienda o las posibles averías que pudieran darse y que correspondan al propietario su arreglo.

Fianzas y avales

Un dato que ha llamado mucho la atención con respecto a este apartado es la modalidad en cuanto a la fianza: esta deberá ser abonada en metálico por el inquilino a la firma del contrato de alquiler.

Al igual que ocurre en la actualización del precio del alquiler, si no se ha acordado de manera expresa en el contrato ninguna actualización de la fianza, esta no podrá subirse durante los cinco primeros años de vigencia; en la siguiente prórroga sí podrá aumentarse o disminuirse la fianza por deseo expreso de propietario o inquilino.

Con la modificación de la #LAU, la fianza del alquiler tiene que ser abonado en metálico Clic para tuitear

En cuanto a las cuotas de fianzas, estas serán las que ambas partes acuerden sin sobrepasar nunca la de un mes. Generalmente en los alquileres de viviendas, la cuota de fianza corresponde a una mensualidad y de dos mensualidades cuando el uso es distinto de vivienda (es decir, un local, nave etc…).

En el caso de que el propietario quiera aumentar las cuotas de fianza (por ejemplo la vivienda se alquila amueblada o con electrodomésticos), estas serán consideradas como aval y no podrán ser de más de dos cuotas de mensualidades que se sumarán a la fianza.

El propietario necesita la vivienda, ¿puede pedir que la deje el inquilino?

Anteriormente, si el propietario necesitaba para sí mismo la vivienda para alguno de sus hijos, podía requerir la rescisión de contrato siempre y cuando hubiera pasado un año desde la firma de este, además de notificarlo con dos meses de antelación. Es lo que se conoce como “primer grado de consanguinidad por línea descendiente”.

Esto sigue siendo así, pero ahora se ha ampliado en línea ascendiente (para padres), por adopción de un hijo o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación.

En el caso de que hayan pasado tres meses desde la rescisión del contrato por este motivo o desde que se hubiese dejado la vivienda y el propietario no haya dado uso a la misma a estos supuestos, el inquilino podrá optar a retomar el alquiler de la vivienda con una nueva duración del contrato de cinco años (o siete si es una empresa).

¿Quien debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria?

Generalmente cuando la comercialización de un inmueble en alquiler se hace a través de profesionales inmobiliarios, los gastos de gestión los paga el inquilino.

Pero depende mucho de las oficinas inmobiliarias, zonas o comunidades autónomas que establezcan de manera tácita quien debe pagar estos gastos.

Ahora sí se han añadido modificaciones a esta norma tácita pero sólo en el caso de que el arrendador sea persona jurídica (es decir, una empresa): será esta quien tenga que correr con los gastos de gestión inmobiliaria, salvo que sea el inquilino por deseo expreso el que quiera pagar estos gastos. En el caso de viviendas en manos de empresas y SOCIMIS, estas sólo representan un pequeño porcentaje de alquiler y estos últimos, sólo controlan entre el 2% y el 4% del mercado de alquiler.

Las #SOCIMIS sólo tienen entre un 2% y 4% del mercado de #alquiler en España Clic para tuitear

Desahucios

Como novedad en una orden de desahucio, el propietario está obligado a informar al inquilino en el requerimiento de pago, la posibilidad de acudir a los servicios sociales en el caso de que se considerase que está en situación de vulnerabilidad (o autorizar para que sea el propietario quien facilite los datos personales del inquilino a las administraciones).

En el caso de que los servicios sociales aprecie de esta situación, se paralizará la orden de desahucio hasta un máximo de un mes para adoptar las medidas oportunas. Una vez transcurrido este tiempo, el proceso de desahucio continuará con los tramites pertinentes.

Conclusión

Como has podido leer, las modificaciones han sido importantes, sobre todo con respecto a la duración de los contratos y límites a las fianzas. Sólo el tiempo dirá si estas medidas servirán para dinamizar el mercado de alquiler.

Y tú, ¿crees que serán beneficiosas todas estas modificaciones para controlar la subida de precios de las viviendas de alquiler o no?


Tema: Baskerville 2 por Anders Noren.

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